IMPACTO DEL COVID-19 EN LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIO
¿Co?mo pueden verse los alquileres afectados por el cierre?
Unos de los problemas, y no menor, que puede acarrear el cierre de los comercios, los abiertos al pu?blico principalmente, tiene que ver con el pago de la renta de alquiler. Las dificultades de pago que puedan producirse dependera?n en gran parte del tiempo que se prolongue el cierre.
Esta? pendiente que el Consejo de Ministros regule de forma detallada la forma en que se va a afrontar esta situacio?n, pero siempre debemos tener presente que prevalecera? en todo caso los acuerdos que alcancen las partes, ARRENDADOR y ARRENDATARIO, de acuerdo con el principio de Autonomi?a de la Voluntad de las partes contratantes.
¿Que? medidas pueden adoptarse para minimizar el impacto del cierre comercial?
Es de esperar que las medidas econo?micas que el Gobierno debe concretar en breve, tengan en cuenta tambie?n la problema?tica de los alquileres de negocio que estamos abordando. Ante tal coyuntura, es la Administracio?n quien debe evitar que muchos de estos comercios se vean forzados al cierre definitivo de sus negocios. Ningu?n sentido tendri?a que la solucio?n al problema se hiciera recaer en los propietarios de los locales. Ello obviari?a que, en muchos casos, los arrendadores necesitan del cobro de esas rentas de alquiler para subsistir.
No obstante, como es previsible que las medidas sean insuficientes o lleguen tarde, sera? necesario que las partes aborden desde ya la problema?tica.
E?stas podri?an ser algunas de las soluciones para proponer:
1) Moratoria pactada entre propietario e inquilino durante el tiempo que dure el Estado de Alarma y tras el levantamiento del mismo, proponer que se abonen diferidas dichas mensualidades hasta el final del ejercicio 2020.
2) Pago parcial de la renta, y diferimiento del resto en varios pagos.
3) Otra posible solucio?n, si la tesoreri?a del inquilino no le permite asumir el pago i?ntegro del alquiler, es convenir el pago parcial de la renta difiriendo el resto en varios pagos. De esta manera, ambas partes podra?n sobrellevar tal compleja coyuntura equitativamente. Este criterio puede igualmente acordarse en relacio?n con otras obligaciones de pago del inquilino.
4) Posponer la actualizacio?n de la renta. Si la problema?tica redunda acerca de la actualizacio?n de renta que proceda aplicar, podri?a demorarse su aplicacio?n sin que ello implique que pueda exigirse posteriormente desde el inicio. En todo caso, de alcanzar un acuerdo entre las partes, sera? conveniente redactarlo y firmarlo deja?ndolo unido al contrato como anexo.
5) Pactar un peri?odo de carencia.
¿Puede el arrendatario exigir una modificacio?n del contrato ajustando temporalmente la renta pactada para paliar el gran desequilibrio econo?mico por fuerza mayor, y en el peor de lo casos, la suspensio?n del contrato o su resolucio?n?
La doctrina rebus sic stantibus tiene por finalidad restablecer el equilibrio de las prestaciones alteradas por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles acaecidos con posterioridad, actualizando esta institucio?n de creacio?n doctrinal y jurisprudencial, que nace del principio de buena fe que debe garantizarse en las relaciones contractuales previsto en los arts. 7 y 1.258 del Co?digo Civil.
Esta regla permite al arrendador exonerarse o aminorar el impacto negativo de un riesgo que no ha podido ser previsto, exigiendo al Juez la modificacio?n del contrato, e incluso, su resolucio?n si dicho impacto no permite integrar una modificacio?n del contrato reequilibrador de las prestaciones reci?procas del contrato.
Sin embargo, esta regla o principio en nuestro Derecho Civil comu?n carece de regulacio?n legal.
La jurisprudencia anterior, recogida entre otras en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2004;
configura la doctrina rebus sic stantibus como un posible medio de restablecer equitativamente el equilibrio inicial de las prestaciones contractuales alterado posteriormente por sucesos ajenos a la voluntad de las partes, extraordinarios e imprevisibles, pero estableciendo las siguientes conclusiones:
a) Que la cla?usula rebus sic stantibus no esta? legalmente reconocida;
b) Que, sin embargo, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales;
c) Que debe admitirse cautelosamente;
d) Que requiere las siguientes premisas:
– alteracio?n extraordinaria de las circunstancias;
– una desproporcio?n exorbitante entre las prestaciones de las partes;
– y circunstancias radicalmente imprevisibles;
e) Y en cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorga?ndole los modificativos del mismo, encaminados a compensar el equilibrio de las prestaciones.
Citando esta Sentencia las anteriores de la misma Sala de 23 de abril de 1991, de 29 de mayo de 1996, 10 de febrero de 1997,15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003.
La doctrina actual del Tribunal Supremo el Tribunal Supremo en Sentencia no333/2014, de 30 de junio
Se ha producido un cambio, en el sentido de que, si las circunstancias del contrato cambian profundamente de forma sobrevenida, y este cambio causa un desequilibrio de las contraprestaciones, con excesiva onerosidad para una de las partes. Tal como dice, pueden ser objeto de revisio?n el contrato conforme al cambio operado.
Requisitos:
- Cambio de circunstancias, alteracio?n de la causa econo?mica que informo? el contrato.
- La imprevisibilidad;
- La excesiva onerosidad;
- La subsidiaridad, que su funcio?n no resulte ya cumplida por la expresa previsio?n de las cla?usulas de revisio?n o de estabilizacio?n de precios (Ss. 24/9/1994 y 27/4/2012).
Las Sentencias analizadas reconocen tanto la posibilidad de un efecto simplemente modificativo de la relacio?n que corrija la excesiva onerosidad econo?mica, como el propiamente resolutorio o extintivo de la misma cuando el anterior es imposible, de tal forma que no pueda remediarse mediante una modificacio?n del mismo en virtud del principio de conservacio?n de los negocios juri?dicos que recoge el art. 1284 del Co?digo Civil.
Aplicabilidad de la cla?usula rebus sic stantibus al COVID-19 o Coronavirus
Puede ser perfectamente subsumible la aplicacio?n de la doctrina jurisprudencial de la cla?usula rebus sic stantibus a los riesgos juri?dicos derivados de la pandemia del Coronoavirus, siempre y cuando se den en el caso concreto los presupuestos juri?dicos analizados con anterioridad.
El inquilino perjudicado por los efectos del Coronavirus podra? invocar la cla?usula rebus sic stantibus para exigir la modificacio?n o suspensio?n del contrato y, en el peor de los casos, incluso su resolucio?n.
La cla?usula rebus sic stantibus ya fue invocada con e?xito ante los tribunales con motivo de los efectos aniquiladores de la actividad econo?mica de la grave crisis econo?mica y financiera que sufrio? nuestro pai?s hace unos pocos an?os. (Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 30 de junio y de 15 de octubre de 2014. En boca del Alto Tribunal en Sentencia de 30 de junio de 2014).
El impacto del Coronavirus en la relacio?n contractual produce una situacio?n de incertidumbre respecto de co?mo deben asignarse y repartirse dichos riesgos contractuales que en caso de conflicto entre las partes debera?n ser asignados por el Juez en aplicacio?n de la cla?usula rebus sic stantibus conforme a los principios de buena fe contractual (arts. 7 y 1.258 del Cc) y de equidad (art. 3.2 del Cc), tratando de garantizar la mayor reciprocidad de intereses (art. 1289 del Cc).
No obstante, si el contrato de arrendamiento suscrito ya contempla las contingencias juri?dicas derivadas de una situacio?n extraordinaria de fuerza mayor no sera? de aplicacio?n a dicha relacio?n contractual la cla?usula rebus sic stantibus, pues las partes desde un inicio ya regularon y asignaron los riesgos causados por un suceso de fuerza mayor, como es la pandemia del Coronavirus, rigiendo pues el principio de pacta sunt servanda reflejado en el art. 1258 del Co?digo Civil, imposibilitando asi? que el Juez pueda modificar la voluntad negocial.
El Puerto de Santa Mari?a a 27 de marzo de 2020.
Cuanto antecede, salvo error u omisio?n involuntaria, constituye nuestra opinio?n sobre las cuestiones planteadas, basadas en la normativa y en las resoluciones de los tribunales y organismos fiscales, asi? como en el fruto del estudio y experiencia de este despacho profesional, sin que ello suponga afirmar que los Juzgados o Tribunales van a resolver en el mismo sentido que se contiene en esta contestacio?n, al ser el Derecho siempre opinable y los Tribunales independientes en sus resoluciones. Esta resolucio?n contiene informacio?n juri?dica de cara?cter confidencial destinada exclusivamente a las personas en cuyo intere?s se ha emitido. Asi? mismo, se hace constar que el presente documento representa nuestra opinio?n profesional sobre las cuestiones planteadas. PAEZ & SERRANO ABOGADOS, no se hace responsable de los dan?os o pe?rdidas derivadas de la utilizacio?n de dicha informacio?n.
Comentarios recientes