Reforma de Arrendamientos de Vivienda

La reforma de arrendamientos de vivienda

A traves del Blog de Grant Thornton nos hacemos eco de este post acerca de la inminente reforma de arrendamientos de vivienda, del que os hacemos un resumen:

El 31 de Agosto de 2012 ha sido presentado en el Congreso de los Diputados el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas para su aprobación, que será tramitado como Proyecto de Ley.

  Ley de Arrendamientos Urbanos afecta a los siguientes aspectos fundamentales:

• El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, dentro de los límites del título II de la Ley.
• La duración del arrendamiento, cuya prórroga obligatoria se reduce de cinco años a tres, y de tres a uno la duración de la prórroga tácita.
• La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo.
• La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que haya transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.

Asimismo, el arrendamiento de viviendas queda sometido al régimen general establecido por el sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, y, en consecuencia, los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no podrán surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, el tercer adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no podrá resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

De acuerdo con la mencionada novedad legislativa, la inscripción registral  afectará a las siguientes situaciones:

a) Un comprador que adquiera una vivienda (cumpliendo los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria: adquirente de buena fe, a titulo oneroso, del titular registral) estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que el mismo esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Si no está inscrito, el comprador no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. En la Ley vigente, el comprador de una vivienda arrendada debe permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años.

b) Una vez inscrito el derecho del arrendamiento en el  Registro, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento.

c) Estando inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

En lo que concierne a la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos hay que mencionar por último:

• que cabrá en todo caso la renuncia al derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario, cuando en la legislación aún vigente es válido únicamente en los contratos de duración pactada superior a cinco años.
• Que cabe pacto entre las partes respecto a la cuantía en que se actualizará anualmente la renta. En defecto se aplicará el Índice de Precios de Consumo.

Las restantes modificaciones legislativas que incluye el Proyecto de Ley se refieren a la Ley de Enjuiciamiento Civil para resolver algunas cuestiones prácticas de los procesos de desahucio, y diversos aspectos de la regulación aplicable a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Para concluir, resulta imprescindible hacer mención al régimen aplicable a los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la futura Ley. Según la disposición transitoria única, la reforma no será de aplicación a dichos contratos, aunque será posible la adaptación voluntaria al nuevo régimen legal cuando así lo acuerden las partes.